Sprzedaż prywatnej działki a VAT
sprzedaż prywatnej działki a VAT

Sprzedaż prywatnej działki a VAT

Sprzedaż prywatnej działki a VAT

Sprzedaż prywatnych działek dokonywana przez osoby fizyczne zawsze powinna zostać poprzedzona analizą skutków podatkowych, jakie transakcja taka może wywołać w podatku VAT. Chodzi o ustalenie czy sprzedaż działek jest sprzedażą majątku osobistego, czy też stanowi sprzedaż realizowaną przez podatnika prowadzącego w tym zakresie działalność gospodarczą. Nie zawsze jest to oczywiste i – co najistotniejsze – nie ma związku z tym, czy zbywca działki prowadzi formalnie zgłoszoną działalność gospodarczą (czyli czy jest na co dzień przedsiębiorcą). Często natomiast kwestia ta jest przedmiotem sporu pomiędzy podatnikami a organami skarbowymi.

Wynika to z faktu, iż uznanie, czy dany podmiot – w odniesieniu do konkretnej czynności –  działa jako podatnik VAT wymaga dokonania każdorazowej oceny okoliczności faktycznych danej sprawy.

Kiedy można stać się podatnikiem VAT…

Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (ustawa o VAT) podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności. Z kolei w myśl art. 15 ust. 2 tej ustawy działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Z kolei zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. Towarem na gruncie ustawy o VAT są także grunty.

Może okazać się zatem, że dokonując sprzedaży działki będziemy działać jako podatnik VAT (nawet pomimo braku formalnej rejestracji). Zawsze wymaga to jednak indywidualnego podejścia do okoliczności danej sprawy. Pomocne jest tu orzecznictwo unijne, przybliżające jakie okoliczności mogą przesądzić o tym, że istnieje ryzyko stwierdzenia przez organ podatkowy, iż dokonując sprzedaży prywatnej nieruchomości działamy jako podatnik VAT, ze wszystkimi wynikającymi z tego konsekwencjami w zakresie rozliczenia zobowiązania podatkowego.   

VAT od sprzedaży działki prywatnej

Co do zasady czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Szeroko na ten temat wypowiadał się Trybunał Sprawiedliwości UE w wyroku z 15.09.2011 r. (sygn. akt C-180/10 i C-181/11), wskazując, że sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie. Podobnie okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Jednak – jak wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, przykładowo nabywa tereny przeznaczone pod zabudowę, dokonuje jego uzbrojenia, wydziela dróg wewnętrznych, prowadzi działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskuje decyzje o warunkach zabudowy terenu, czy występuje o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru.

W tych właśnie różnych dodatkowych czynnościach podejmowanych przez osobę, która chce sprzedaż swoje działki organy podatkowe mogą doszukiwać się oznak, że określona transakcja powinna zostać opodatkowana podatkiem VAT.

Dodaj komentarz

Close Menu